每日快报!地产经纬丨“银十”超“金九” 上海二手房成交再放量

新华财经上海11月2日电（谈瑞）“金九”过后，上海二手房市场又在10月以超预期的表现收官。上海市房地产交易中心数据显示，10月上海二手房（含商业和车位）累计网签24563套，环比上涨4.2%，同比大幅增长32.9%，成交量创下2021年以来同期新高。

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业内专家表示，这份成绩单含金量十足，尤其是在7天国庆长假分流且并无重磅刺激政策落地的背景下；量增的同时，价格层面的拐点信号也在强化。国家统计局数据显示，作为70个大中城市中第一个二手住宅销售价格指数同比转正的城市，上海在9月实现该价格指数同比上涨0.8%，为自2023年7月同比“转负”以来首次实现同比“回正”。

成交量、成交结构与库存、预期等多重数据相互印证，共同映照出本轮上海二手房市场稳健回稳的进程。

成交稳健放量，“银十”超“金九”

从节奏看，10月上海二手房的成交热度稳健，成交的整体厚度说明市场热度真实存在。

当月，有7个交易日的单日网签突破千套，其中两个单日网签超过1600套。除国庆假期外，连续三个周末（周六和周日合计）成交超过2500套，分别为第二个周末的2623套、第三个周末的2868套和第四个周末的2515套。另外，10月31日单日成交1505套，11月1日单日成交1071套，该周末尽管跨月，但合计成交仍然高达2576套。

在此稳健放量的成交节奏基础上，10月二手房累计网签24563套，相较于9月的23581套更进一步。值得注意的是，这已经是今年年内上海二手房成交量连续第8个月突破23000套大关。

“10月份的二手房表现堪称‘银十镀金’。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，“十一”假期有7天，但整体的成交量比9月份还高，说明当下市场的热度很高。

与成交放量同步的，是供给端的收敛。

据悉，链家对外展示的挂牌量已从2025年5月高峰时的11.30万套回落至2026年10月底的7.65万套；上海中原地产的二手房挂牌量也从2026年9月底的约29万套走低至近期的约28万套。

尽管各家中介机构的数据或存在重复挂牌和正常波动，但拉长周期来看，总体均呈现震荡下行态势，库存去化方向较为清晰。挂牌收缩叠加成交放量，意味着供需天平正在重新平衡。

刚性需求托底，300万元以下占比最高

从成交结构来看，推高市场活跃度的主体仍是刚需买家。

根据行业机构整理的上海10月二手房纯住宅网签数据价位段分析，当月，300万元以下房源成交占比约70%，1000万元以上仅约2.4%。面积段上，购买50-70平方米、70-90平方米的购房者比例接近，合计占比约49%；90平方米以上户型占比仅约三成。环线上，超过半数的成交都集中在外环外区域。

由此可见，面积、总价、环线三重分布情况，都指向刚需仍是这轮行情的绝对主力。

“刚性需求托底，300万元以下占比回升。”上海链家研究院也提到，10月上海二手房成交表现量增价稳、底部夯实，房源去化周期加速，平均成交周期为78.1天，为近三年低位。58安居客研究院院长张波表示，从安居客平台流量连接数据看，需求端线上咨询热度明显抬升，印证了刚需购买力在持续释放。

卢文曦认为，这一市场表现是多方共同作用的结果，政策的落地是很重要的影响因素，再加上需求的释放也表现出较好的韧性，刚需和改善都在积极地进行置业决策。

与成交结构相印证的，是价格端的率先企稳——国家统计局此前发布的数据显示，上海9月二手房价同比上涨0.8%，环比涨幅居一线城市首位。量增价稳、底部夯实的特征，正让市场围绕“价格触底”的预期逐步形成共识。

政策叠加与预期转向，回稳有望延续

回稳的成色，最终要看预期能否持续兑现。这背后，政策与供给规则的共振是重要支撑。在“沪八条”补贴与低首付驱动下外环外去化提速，购房贴息等政策红利则精准作用到刚需群体；同时，“8·28新政”后新房市场各类新盘加快入市，也进一步推动了置换买家的置业决策，二手房置换链条由此运转。

“10月，上海楼市政策效应与供给规则共同作用，市场延续结构性回稳。”中指研究院上海企业常务副总经理程宇分析认为，上海二手房市场议价空间收窄、成交放量共同支撑市场企稳。中指研究院指数研究部分析师孟超认为，以上海为代表的重点城市成交修复的持续性值得重点关注。

从近期买卖双方的博弈来看，市场预期已经发生肉眼可见的切换。上海易居房地产研究院副院长严跃进观察到，去年12月大致是上海二手房价格的阶段性低点，此后市场价格逐步修复，前期深度调整带来的性价比持续吸引刚需和置换客群入场。心态层面，过去三年房东明显存在较强的急售意愿，而今年业主心态明显转变，不再急于出手，报价姿态更加强硬。这种心态变化也直接体现在去化效率上，优质房源走俏，部分次新房、低总价刚需房源一周内就能敲定意向完成交易，成交效率显著提升。

业内普遍分析认为，政策红利托举、价格底部确认、房东心态转变、成交持续活跃等多重信号交织在一起，构筑起当前上海二手房市场的回稳底座。不过，亦有多位业内人士提醒，当前市场行情分化特征依旧突出，热度集中在低总价刚需盘和优质次新房，不少远郊、配套偏弱、房龄偏大的房源去化压力仍存，难以同步走强。市场修复并非普涨行情，结构性特征或将长期主导市场走势。

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