消费基础设施REITs市场空间进一步打开

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为深入实施提振消费专项行动，持续扩大内需，增加有效投资，激发消费活力，促进消费和投资良性互动，10月30日，国家发展改革委等五部门发布《关于加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》提出，充分发挥新型政策性金融工具、不动产投资信托基金（REITs）的作用，引导金融机构按市场化、法治化原则提供信贷支持。

“《指导意见》将新型政策性金融工具与不动产投资信托基金并列写入‘拓展投资渠道’条款，释放的是功能分工、协同发力的信号。”国家发展改革委国家信息中心经济预测部发展战略和规划研究室副研究员肖若石在接受记者采访时表示，新型政策性金融工具和REITs是功能互补的两类抓手：前者侧重规划生成项目、引导增量，后者侧重存量资产盘活和市场化运营约束，共同把投资从“扩增量”引向“提质量”。

作为改善消费供给、促进有效投资的重要抓手，商业综合体、购物中心、农贸市场等消费基础设施一头连着民生消费，一头连着有效投资，但长期以来面临投入大、回收周期长、退出渠道窄等痛点。打开资本市场通道，成为破解上述痛点的关键一环。

2021年我国公募REITs市场正式起步，2023年3月，国家发展改革委和证监会分别发布通知，将消费基础设施纳入公募REITs试点范围；2023年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，对第五十条进行适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。消费基础设施由此获得对接资本市场的制度化通道。

万得数据显示，截至11月2日，我国已上市基础设施公募REITs94只，合计募集资金约2471.98亿元。其中，消费基础设施REITs12只，募集资金约302.58亿元。此外，嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金已获交易所受理，交易所已反馈意见，这也是目前唯一一只排队的消费基础设施REITs。

“传统融资模式下，企业依靠债务或自有资金持有重资产，收入高度依赖资产增值与经营利润的当期留存。”北京世经未来投资咨询有限公司副总经理韩定武在接受记者采访时表示，REITs的引入从根本上改变了这一激励链条。企业将成熟资产注入REITs实现出表，一次性回笼资金、降低负债，同时保留运营管理权，通过商业管理公司继续获取运营管理费及超额业绩报酬。资产的持有权与运营权由此分离，运营能力本身变成一种可收费、可估值、可独立输出的商业模式。

进一步来看，12只消费基础设施REITs产品披露的2026年中报和三季报显示，12只产品税息折旧及摊销前利润均为正；从二级市场表现来看，自各产品上市日起至11月2日收盘，8只产品区间涨幅为正。与此同时，12只产品上市以来累计分红约21.18亿元，投资者回报持续兑现。

不过也应看到，相较于我国庞大的存量消费设施规模，302.58亿元的募资体量仍属起步。对此，《指导意见》提出，“积极引导社会资本依法合规参与消费基础设施建设，形成多元化、可持续的资金保障机制”。

在肖若石看来，相较于消费基础设施首次纳入REITs试点时以“扩围”为主的定位，此次《指导意见》对REITs的功能定位有了新的拓展，即从盘活存量的融资工具，升级为兼具市场化退出和运营规范化功能的复合角色，这将为REITs提供更充裕的“资产池”。总的来看，在扩内需政策持续加码的背景下，消费基础设施REITs的市场空间有望进一步打开。

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